المعيار الدولي للمحاسبة 40 – العقارات الاستثمارية
النطاق
يجب تطبيق هذا المعيار في الاعتراف والقياس والإفصاح عن العقارات الاستثمارية.
ولا يُطبّق هذا المعيار على:
- الأصول البيولوجية المتعلقة بالأنشطة الزراعية (انظر المعيار المحاسبي الدولي 41 “الزراعة” والمعيار المحاسبي الدولي 16 “الممتلكات والمعدات”).
- حقوق المعادن واحتياطيات المعادن مثل النفط والغاز الطبيعي والموارد غير المتجددة المشابهة.
التعريفات الهامة:
العقار الاستثماري
هو عقار (أرض أو مبنى -أو جزء من مبنى- أو كلاهما) محتفظ به (من قبل المالك أو من قبل المستأجر على أنه أصل حق استخدام) لكسب إيرادات إيجارية أو لإنماء رأس المال أو للسببين معاً، وليس:
- لاستخدامه في إنتاج أو توريد سلع أو تقديم خدمات أو لأغراض إدارية؛
- أو لبيعه في السياق العادي للأعمال.
عقار يشغله المالك
هو عقار محتفظ به (من قبل المالك أو من قبل المستأجر على أنه أصل حق استخدام) لاستخدامه في إنتاج أو توريد سلع أو تقديم خدمات أو محتفظ به لأغراض إدارية.
التعريف
العقارات (الأراضي أو المباني أو جزء من المبنى أو كلاهما) التي يحتفظ بها المالك أو المستأجر كأصل حق استخدام بهدف تحقيق إيرادات إيجارية أو زيادة في رأس المال أو كلاهما.
امثلة على العقارات الاستثمارية:
– الأراضي المحتفظ بها لزيادة رأس المال على المدى الطويل.
– الأراضي المحتفظ بها لاستخدام غير محدد في المستقبل.
– المباني المملوكة للمنشأة (أو أصول حق الاستخدام المتعلقة بالمباني التي تحتفظ بها المنشأة) والتي يتم تأجيرها بموجب عقد أو أكثر من عقود الإيجار التشغيلي.
– المباني الشاغرة المحتفظ بها للتأجير بموجب عقد إيجار تشغيلي.
– العقارات التي يتم إنشاؤها/تطويرها لاستخدامها مستقبلاً كعقارات استثمارية.
أمثلة على البنود التي لاُتعد عقاًرا استثماريًا:
– العقارات المحتفظ بها للاستخدام في إنتاج أو توفير السلع أو الخدمات أو للأغراض الإدارية (يطبق المعيار المحاسبي الدولي 16 “الممتلكات والمعدات”).
– العقارات المعدة للبيع في سياق الأعمال العادية أو أثناء عملية الإنشاء أو التطوير لهذا البيع (يطبق المعيار المحاسبي الدولي 2 “المخزون”).
– العقارات التي يشغلها المالك (يطبق المعياران المحاسبي الدولي 16 وIFRS 16).
– العقارات المؤجرة إلى كيان آخر بموجب عقد إيجار تمويلي (يطبق المعيار الدولي للتقارير المالية 16).
الاستخدام الجزئي للعقار من قبل المالك
- إذا استخدم المالك جزءًا من العقار لأغراضه الخاصة، وجزءًا آخر لتأجير العقار أو لتحقيق زيادة في القيمة الرأسمالية، وكان بالإمكان بيع أو تأجير هذه الأجزاء بشكل منفصل بموجب عقد إيجار تمويلي، يتم المحاسبة عنها بشكل منفصل. الجزء الذي يتم تأجيره يعتبر عقارًا استثماريًا.
- أما إذا تعذر بيع أو تأجير الأجزاء بشكل منفصل، فإن العقار يعتبر عقارًا استثماريًا فقط إذا كانت حصة المالك المستخدم لأغراضه الخاصة (عقارات، آلات ومعدات) غير ذات أهمية.
تقديم خدمات إضافية للمستأجرين
- إذا كانت تلك الخدمات (مثل خدمات الأمن أو الصيانة) تشكل جزءًا غير هام نسبيًا من الترتيب ككل، يمكن للمنشأة أن تعالج العقار كعقار استثماري.
- أما إذا كانت الخدمات المقدمة أكثر أهمية (كما في حالة فندق يديره المالك)، فيجب تصنيف العقار كعقار مشغول من قبل المالك ضمن الممتلكات والمعدات.
العلاقة بين المعيار الدولي للتقارير المالية 3 والمعيار المحاسبي الدولي 40
يتطلب الحكم المهني لتحديد ما إذا كانت عملية اقتناء العقار الاستثماري تمثل اقتناءً لأصل أو لمجموعة من الأصول أو عملية دمج أعمال ضمن نطاق المعيار الدولي للتقارير المالية 3 المتعلق بدمج الأعمال.
يتم الحكم على ما إذا كان اقتناء العقار الاستثماري يمثل دمج أعمال استنادًا إلى الإرشادات في المعيار الدولي للتقارير المالية 3.
الإيجارات بين الشركات الام والتابعة والشقيقة
العقارات المؤجرة لشركة أم أو شركة تابعة أو شقيقة لا تُعتبر عقارات استثمارية في القوائم المالية الموحدة التي تشمل كلًا من المؤجر والمستأجر، حيث يعتبر العقار مشغولاً من قبل المالك من منظور المجموعة.
بينما، يمكن اعتبار هذا العقار كعقار استثماري في البيانات المالية المنفصلة للمؤجر، إذا كانت تنطبق عليه تعريفات العقار الاستثماري الأخرى.
الاعتراف بالعقارات الاستثمارية
– يتم الاعتراف بالعقار الاستثماري المملوك كأصل عندما يكون من المحتمل أن تعود المنافع الاقتصادية المستقبلية المرتبطة بالعقار إلى المنشأة، ويمكن قياس تكلفة العقار بشكل موثوق.
– يجب الاعتراف بالعقار الاستثماري الذي يحتفظ به المستأجر كأصل حق استخدام وفقًا للمعيار الدولي للتقارير المالية 16.
القياس
القياس الأولي
– يتم قياس العقار الاستثماري المملوك في البداية بالتكلفة، بما في ذلك تكاليف المعاملات.
لا تشمل التكلفة التكاليف المبدئية، أو الهدر غير العادي، أو الخسائر التشغيلية الأولية المتكبدة قبل تحقيق العقار الاستثماري لمستوى الإشغال المخطط.
– يتم قياس العقار الاستثماري الذي يحتفظ به المستأجر كأصل حق استخدام في البداية بتكلفته وفقًا للمعيار الدولي للتقارير المالية 16.
القياس اللاحق
يمكن للمنشأة الاختيار بين نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة، ويجب تطبيق سياسة المحاسبة المختارة على جميع العقارات الاستثمارية.
نموذج القيمة العادلة
– يتم قياس العقارات الاستثمارية بالقيمة العادلة، وهي السعر الذي يمكن الحصول عليه لبيع العقار الاستثماري في صفقة منظمة بين المشاركين في السوق في تاريخ القياس (انظر المعيار الدولي للتقارير المالية 13 “القياس بالقيمة العادلة”).
– يجب تضمين الأرباح أو الخسائر الناشئة عن التغيرات في القيمة العادلة للعقار الاستثماري في الأرباح أو الخسائر للفترة التي حدثت فيها.
– في حالات استثنائية نادرة إذا تعذر تحديد القيمة العادلة، يتم استخدام نموذج التكلفة وفقًا للمعيار المحاسبي الدولي 16 لقياس العقار الاستثماري.
– عندما يستخدم المستأجر نموذج القيمة العادلة لقياس عقار استثماري محتفظ به كأصل حق استخدام، يجب قياس أصل حق الاستخدام نفسه بالقيمة العادلة وليس العقار الأساسي.
نموذج التكلفة
– يتم قياس العقار الاستثماري وفقًا لمتطلبات هذا النموذج المنصوص عليها في المعيار المحاسبي الدولي 16.
إعادة التصنيف
يسمح فقط بإعادة تصنيف الأصول إلى أو من فئة العقارات الاستثمارية في حال، وفقط عندما، يحدث تغيير في الاستخدام ويوفر أمثلة على ذلك. تغيير نية الإدارة وحده لا يعتبر دليلاً على تغيير الاستخدام.